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強(qiáng)觀察|二手房“帶押過戶”會加速成交回暖嗎?

朱江 實(shí)習(xí)生李世瑾
2023年04月10日10:17 | 來源:人民網(wǎng)
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二手房交易迎來重大變化。自然資源部和中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會近日印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》(以下簡稱《通知》),要求在全國范圍內(nèi)全面推進(jìn)存量住房“帶押過戶”。什么是“帶押過戶”?對房地產(chǎn)市場有何影響?對買賣雙方有哪些利好?對此,人民網(wǎng)“強(qiáng)觀察”欄目采訪了業(yè)內(nèi)專家。

百城“試水”推動(dòng)“帶押過戶”常態(tài)化

傳統(tǒng)的二手房交易,需要賣方把房貸還清,解除原有抵押,才能辦理過戶手續(xù),而后買方將房產(chǎn)再次抵押,獲得銀行貸款。

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長嚴(yán)榮表示,不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”是指根據(jù)民法典規(guī)定,已抵押的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí),不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押登記,即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù),實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

《通知》要求,全面推進(jìn)存量住房“帶押過戶”,實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類型全覆蓋,常態(tài)化開展“帶押過戶”服務(wù)。

“強(qiáng)觀察”欄目了解到,目前“帶押過戶”主要涉及二手房商業(yè)貸款。全國有100多個(gè)地市開展了“帶押過戶”,其中天津、山西、山東、江蘇等省市已經(jīng)全面開展二手房“帶押過戶”。

北京樓市的政策向來具有風(fēng)向標(biāo)作用。3月31日,北京銀保監(jiān)局等四部門聯(lián)合發(fā)布通知,在北京市啟動(dòng)存量住房“帶押過戶”模式。

嚴(yán)榮表示,從當(dāng)前來看,由于地域差異、金融機(jī)構(gòu)以及不動(dòng)產(chǎn)類型的多樣性,全面推進(jìn)“帶押過戶”呈現(xiàn)出漸進(jìn)性特征!耙?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)交易具有聯(lián)動(dòng)性,為減少各地交易規(guī)則差異帶來的不確定性,要在全國加快推進(jìn)‘帶押過戶’,需盡快實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一交易規(guī)則!

“這將進(jìn)一步刺激二手房市場交易的活躍度,也有助于改善房地產(chǎn)市場預(yù)期,對促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起到積極作用!北本┓康禺a(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會副會長尹迪分析。

“近期二手房市場的火熱,一定程度上與超百城推行‘帶押過戶’有關(guān)。三四線城市的二手房銷售要弱一些,但在二手房市場大勢的傳導(dǎo)下,也迎來了向好預(yù)期!敝袊鐣茖W(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華說。

多重優(yōu)勢利好買賣雙方

“帶押過戶”為交易雙方帶來了實(shí)實(shí)在在的好處。

“存量住房‘帶押過戶’具有省時(shí)、省錢、安全的優(yōu)勢!币媳硎荆紫仁鞘r(shí)!皫а哼^戶”實(shí)行以前,交易成本高、時(shí)間長,流程繁瑣。新政實(shí)施后,手續(xù)簡化,交易周期縮短;其次是省錢。之前,購房者在購買二手房時(shí),賣家需清償已有貸款,如果借用“過橋資金”,成本一般在總房款的1%左右。但如果“帶押過戶”,相當(dāng)于這筆錢就可以不用花,“沒有中間商賺差價(jià)”。最后是安全。例如,北京這次的新模式能最大程度地保護(hù)交易資金的安全。買家的首付款或全款打入的是資金監(jiān)管賬戶,在確認(rèn)“帶押過戶”完成后,銀行才會將首付款和貸款劃至賣家的貸款銀行賬戶,解除原賣方貸款的抵押。

尹迪表示,“帶押過戶”意味著居民出售住房時(shí)不再需要提前結(jié)清房屋現(xiàn)有按揭貸款,可在原抵押權(quán)不解除的情況下直接辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,且買賣雙方可在不同銀行貸款,極大便利居民住房交易,降低交易成本,后續(xù)對于盤活二手房市場、以二手房交易帶動(dòng)一手房交易等都具有積極的作用。

不過,專家也提醒,買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù),應(yīng)該積極引入預(yù)告登記等手段,防止“一房二賣”,防范“抵押權(quán)懸空”等風(fēng)險(xiǎn),維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益,保障金融安全。

部分城市試點(diǎn)公積金貸款“帶押過戶”

“銀行一般有個(gè)‘總行’,可以出臺一些規(guī)定,而公積金屬于各地政府設(shè)立的專門機(jī)構(gòu),需要由各地政府出臺相應(yīng)的規(guī)則!编u琳華表示。

2022年12月9日,浙江省寧波市首例二手房交易試點(diǎn)“公積金貸款帶押過戶”成功在寧波市政務(wù)服務(wù)中心辦理。此案例屬于“房東商業(yè)貸款、買家組合貸款”的情況;4月4日,江蘇省無錫市不動(dòng)產(chǎn)登記中心成功辦理了全市首筆公積金貸款類不動(dòng)產(chǎn)帶押過戶業(yè)務(wù),這也意味著“帶押過戶”服務(wù)適用場景已經(jīng)從之前的商業(yè)銀行貸款,正式延伸到了公積金貸款。

嚴(yán)榮表示,為切實(shí)提升便利化服務(wù)水平,降低制度性交易成本,不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”的實(shí)踐不能僅限于商業(yè)貸款,應(yīng)該將公積金貸款也納入全國范圍。

“在實(shí)踐中,不少城市已經(jīng)開展了有益探索!眹(yán)榮表示,有城市規(guī)定在二手房交易過程中,經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致,無須賣方先結(jié)清貸款并解除抵押,即可通過公積金“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù),辦理房屋過戶和抵押登記,從而使買方具備住房公積金貸款放款前須落實(shí)所購住房抵押擔(dān)保的條件。在經(jīng)過各地公積金管理中心審批后,進(jìn)而獲得公積金貸款放款。買方申請的貸款總額要不小于賣方原住房貸款合同項(xiàng)下的剩余貸款本息、逾期利息、罰息及其他應(yīng)還債務(wù)之和。相較于傳統(tǒng)模式,減輕了賣方還清原住房貸款等多個(gè)環(huán)節(jié),公積金“帶押過戶”簡化了交易流程,縮短了交易時(shí)間,減輕了購房人籌措資金的壓力,有助于縮短房產(chǎn)交易周期,滿足剛性和改善性住房需求。

(責(zé)編:朱江、賀迎春)

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